Reforma Tributária e Locação de Imóveis: o que realmente muda para o locador?

A reforma tributária tem gerado inúmeras dúvidas, especialmente entre proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis. Muitas informações circulam de forma fragmentada, o que acaba criando insegurança desnecessária. Por isso, é importante separar o que de fato muda do que permanece igual.

Comecemos pelo ponto mais relevante: o imposto de renda sobre aluguéis continua existindo. Quem aluga um imóvel hoje já paga — ou deveria pagar — imposto de renda sobre o valor recebido, e isso não é alterado pela reforma.

Então, onde está a mudança?

Com a reforma tributária, surgem dois novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Eles substituem cinco tributos atualmente existentes no sistema brasileiro e passam a incidir sobre diversas atividades econômicas — inclusive, em alguns casos, sobre a locação de imóveis.

Mas é fundamental esclarecer: nem todo locador será impactado por esses novos tributos.

No caso da pessoa física, a incidência do IBS e da CBS ocorrerá apenas quando a locação for caracterizada como atividade econômica, o que depende do atendimento a determinados critérios objetivos definidos pela legislação.

De forma prática, a incidência acontece nas seguintes situações:

quando o proprietário possui mais de três imóveis alugados e a receita anual com aluguéis ultrapassa R$ 240 mil;

ou quando a receita anual com locação supera R$ 288 mil, mesmo que o número de imóveis seja inferior a três.

Nesses cenários, a locação deixa de ser tratada apenas como renda patrimonial e passa a ser enquadrada como atividade econômica, tornando-se sujeita ao IBS e à CBS, além do imposto de renda.

Por outro lado, quem não ultrapassar esses limites, em regra, continua submetido apenas ao imposto de renda, sem a incidência dos novos tributos.

O principal ponto de atenção, portanto, não está apenas no valor do aluguel individual, mas na combinação entre quantidade de imóveis e volume anual de receita. Esse é o fator que pode alterar significativamente a carga tributária do locador nos próximos anos.

Diante desse novo cenário, planejamento e acompanhamento jurídico-tributário deixam de ser diferenciais e passam a ser necessidades estratégicas para quem investe em imóveis.

A reforma não muda tudo — mas muda o suficiente para exigir atenção.